Das Grundbuch – ein elementares Register rund um das Eigentum und die Belastung von Grundstücken

Ob beim Erwerb oder der Veräußerung, bei der Regelung von Finanzierungen, oder bei der Klärung öffentlich-rechtlicher Belange unter Nachbarn, immer wieder gilt es, Eigentumsverhältnisse und Belastungen von Grundstücken festzuhalten oder zu ermitteln. Das elementare Werkzeug für all diese Belange ist das so genannte Grundbuch.

Der Gedanke hinter dem Grundbuch

Das Grundbuch wurde mit der Absicht geschaffen, für alle öffentlich-rechtlichen Belange rund um das Thema Grundbesitz eine einheitliche Basis zu schaffen. Als zentrales Register beinhaltet es seitdem verschiedene Informationen, die zur Wahrnehmung der Rechte und Pflichten der Eigentümer, sowie möglicher anderer im Zusammenhang mit dem Grundstück Betroffener, erforderlich sind.
Die Einsicht in das Grundbuch ist über so genannte Grundbucheinsichtsstellen möglich. Diese sind teilweise bei Gemeinden, aber auch bei anderen öffentlichen Institutionen angesiedelt. Dort erhalten berechtigte Personen alle Auskünfte rund um ihr Grundstück. Sollen im Grundbuch dagegen Veränderungen vorgenommen werden, bedürften diese der Rechtsform und sind an verschiedene, klar vorgegebene Verfahren gebunden.

drawing-1919080_1920 Das Grundbuch - ein elementares Register rund um das Eigentum und die Belastung von Grundstücken

Die Abteilungen des Grundbuchs

Thematisch lässt sich das Grundbuch in drei Abteilungen untergliedern. Jede Abteilung befasst sich dabei mit einem eigenständigen Bereich, der eine Aussage zu klar umgrenzten Rechtsverhältnissen im Zusammenhang mit dem betreffenden Grund-stück macht.

Die Eigentumsverhältnisse

Zunächst macht die erste Abteilung des Grundbuchs eine Aussage zu den Eigentumsverhältnissen des Grundstücks. Neben den tatsächlichen Eigentümern, werden hier auch so genannte Erbbauberechtigte aufgeführt. Diese sind zwar nicht Eigentümer im eigentlichen Sinne, sie haben jedoch berechtigte Ansprüche an der Nutzung des Grundstücks. Die eigentlichen Eigentumsverhältnisse dagegen geben die realen Besitzer des Grundstücks wieder, selbst wenn sie bestimmte Rechte etwa im Rahmen des Erbbaurechts na andere Personen abgegeben haben.
Ob Eigentümer als reale Einzelperson, oder als Gesamtheit mehrerer Personen eigetragen sind, bleibt dabei unerheblich. So kann das Eigentum an einem Grundstück durchaus im Grundbuch in den Händen einer Eigentümergemeinschaft verortet werden, wie es zum Beispiel oft nach Erbschaften der Fall ist. Dann wird der Eigentümer in Form einer Erbengemeinschaft, bestehend aus einem klar definierten Personenkreis, geführt.

Die Belastungen

Die Belastungen eines Grundstücks werden im zweiten Abschnitt des Grundbuchs behandelt. Unter Belastungen sind hier öffentlich-rechtliche Eintragungen zu verstehen, die zum Beispiel die Nutzbarkeit des Grundstücks einschränken.
Bekannt sind hier vor allem die so genannten Baulasten. Über sie können einzelne baurechtliche Verpflichtungen eines Grundstücks auf ein Nachbargrundstück über-tragen werden, so dass dieses in der Folge nur noch mit bestimmten Einschränkungen baurechtlich nutzbar ist.
Darüber hinaus sind hier aber auch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten vermerkt, sowie als so genannte Auflassungsvormerkung veränderte Eigentumsverhältnisse bis zur finalen rechtlichen Abwicklung eingetragen.

Die Grundpfandrechte

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Zuletzt sind in der dritten Abteilung alle Belange rund um das Thema monetäre Belastungen des Grundstücks verzeichnet. Dies sind primär Grundschulen, als auch Hypotheken. Sowohl private

Absicherungen, etwa als Sicherheit für den Privatkredit einer Bank, werden aufgenommen, als auch öffentlich-rechtliche Beleihungen. So kann ein Grundstück durchaus als Pfand für ausstehende Steuerzahlungen durch das Finanzamt belastet werden. Diese Sicherheitsleistung wird ebenfalls vermerkt und somit für alle Eigentümer und deren Rechtsnachfolger dokumentiert.