Wertermittlung

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Wesen des Verkehrswertes

Die Ziele der Immobilien- und Grundstücksbewertung können sehr unterschiedlich sein. Der Verkehrswert ist von zentraler Bedeutung für das Wirtschafts- und Rechtsleben. Dieser Wert ist u. a. entscheidend beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, bei Erbregelungen oder Erbauseinandersetzungen und im Rahmen von gerichtlich veranlassten Verfahren wie Zwangsversteigerungen. Er ist als Wert des Grundstücks im Sinne des bürgerlichen Rechts anzusehen und ist materiell mit dem Marktwert identisch.

Grundsätze zur Wertermittlung

Der Verkehrswert wird als ein nach normierten Grundsätzen erzielbarer Preis definiert. Er ist als ein frei von subjektiver Betrachtungsweise und alleine an den objektiven Merkmalen eines Grundstückes orientierter Wert zu ermitteln. Der so abgeleitete Wert stellt einen verobjektivierten Tauschwert dar, der sich aus dem Spiel zwischen Angebot und Nachfrage entwickelt.
Gemäß § 194 BauGB ergeben sich bei der Ermittlung des Verkehrswertes folgende zu beachtende Grundsätze:
– bestimmter Zeitpunkt der Ermittlung,
– gewöhnlicher Geschäftsverkehr,
– rechtliche und tatsächliche Eigenschaften,
– Beschaffenheit und Lage des Grundstücks,
– gewöhnliche und nicht persönliche Verhältnisse der Beteiligten.
Der Verkehrswert ist auf einen bestimmten Zeitpunkt bezogen (stichtagsbezogen). Es gelten somit die zum Zeitpunkt des Stichtages rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften sowie die Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks. Bauliche Änderungen am Gebäude, der Zustand des Grundstücks und Änderungen der Lagemerkmale, die sich nach dem Bewertungsstichtag ergeben, führen daher nicht zu einem “fehlerhaften” oder “unrichtigen” Verkehrswert.
Unter einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist ein freier Markt, mit Käufern und Verkäufern ohne Zeitdruck und Zwang zu verstehen, die vertragswillig, voneinander unabhängig und hinreichend aufgeklärt sind.

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Die ImmoWertV ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken in Deutschland. Die ImmoWertV enthält vier Abschnitte: Grundlagen der Wertermittlung (Abschnitt 1), Angaben sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten (Abschnitt 2), sowie Schlussvorschriften (Abschnitt 4). Im dritten Abschnitt finden sich die normierten Wertermittlungsverfahren.
– Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16 ImmoWertV),
– Ertragswertverfahren (§§ 17 – 20 ImmoWertV),
– Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV).

Fazit

In der Regel ist die Mehrzahl der Verkehrswerte der zu bewertenden Objekte mit einem oder mehreren der drei vorgenannten Verfahren zu ermitteln. Die sich in der Praxis herausgebildete und mittlerweile größere Anzahl von Wertermittlungsverfahren geht letztlich auf die drei vorgenannten klassischen und normierten Verfahren, wie sie in der ImmoWertV zu finden sind, zurück und bilden weltweit den Grundstock der Verkehrswertermittlung.

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